Предварительные итоги 2022 года и прогнозы для рынка жилой и коммерческой недвижимости обсудили участники форума «Инфраструктурные инвестиции».
В этом году рынок недвижимости России столкнулся с вызовами, потребовавшими от бизнеса новых подходов в управлении и консолидации усилий. Изменилась ситуация в поставках стройматериалов и выстраивании логистических цепочек. Однако рынок к таким условиям постепенно адаптируется.
Несмотря на то что 2021 год был рекордным по объему сделок с жильем в столице, показатели летних месяцев 2022-го с ним сопоставимы, отметила заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Наименьшее количество зарегистрированных ДДУ в столице наблюдалось в октябре, также тенденция снижения прослеживалась в апреле – июне. Но общие показатели по числу сделок с января по март 2022-го превысили аналогичный период 2021 года, а значения III квартала сопоставимы с аналогичными месяцами рекордного прошлого года.
«Многие эксперты заговорили о смещении потребительского спроса в сторону вторичного жилья, но по нашей статистике мы видим равномерное распределение интереса покупателей при выборе квартир», — рассказала Мария Макарова.
Свои результаты принесла льготная ипотека — программа антикризисной поддержки, запущенная в 2020 году. Только в Москве с начала ее действия выдано кредитов на сумму около 725 млрд рублей. Мария Макарова отметила, что при ипотечном кредитовании важно и внедрение цифровых решений, которые значительно экономят время и силы при оформлении документов. Доля онлайн-ипотеки выросла с 33,7% в 2020 году до 70% в текущем году.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отметил, что благодаря своевременно оказанным мерам господдержки по итогам 2022 года стоит ожидать высоких показателей по вводу жилья. При этом, подчеркнул он, внешние факторы оказали серьезное воздействие на спрос и реализацию проектов.
«В 2022 году в структуре спроса доминируют внешние факторы. Это приводит к тому, что многие застройщики „замораживают“ проекты, не понимая, как ситуация со спросом будет развиваться в дальнейшем. При этом наиболее эффективными инструментами с экономической точки зрения на сегодня являются эскроу-счета и банковское сопровождение. Они достаточно сложно воспринимались бизнесом после их ввода в 2019 году, но в текущем году стали опорой для рынка. Проектное финансирование выровняло кривые спроса и предложения, позволив застройщикам гарантированно получать средства на строительство объектов вне зависимости от текущей ситуации на рынке», — сказал Антон Глушков.
В свою очередь генеральный директор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров отметил, что строительная отрасль получила беспрецедентную поддержку государства: в ближайшие 5 лет государственные инвестиции превысят 20 трлн рублей, а в целом программа развития отрасли до 2035 года предполагает государственные и частные инвестиций на 150 трлн рублей.
«Когда мы говорим о жилье, не надо забывать, что ключевой фактор роста спроса на жилье — это динамика численности населения, – подчеркнул аналитик. – Но у нас население по сравнению с 1990 годом не изменилось. Более того, в 2023 год мы входим не только с устойчивым превышением смертности над рождаемостью, но и с масштабной волной эмиграции, которая негативно отражается в спросе на жилье, поскольку уезжают наиболее обеспеченные граждане: с марта по ноябрь 2022 года из России уехала половина долларовых миллионеров.
Кроме того, Москва, Санкт-Петербург и другие города-миллионники сегодня конкурирует за деньги покупателей жилья с Дубаем, Турцией, Астаной, Алма-Атой, Ташкентом и другими городами ближнего зарубежья, где в отличие от России динамично растут цены и ставки аренды, что обеспечивает более высокую доходность инвестций».
По словам Михаила Бурмистрова, накопления в 33,5 трлн рублей, которые находятся на депозитах в российских банках, сегодня по большей части там и остаются – россияне, которые перешли в режим жесткой экономии, не готовы активно вкладывать средства даже в обустройство жилья. В физическом выражении растут розничные продажи только в категории продовольственных товаров, в то время как продажи мебели и предметов интерьера сократились более чем на 40%.
«Сокращаются частные инвестиции в промышленном, коммерческом и индивидуальном жилищном строительстве, – продолжил эксперт. – Опрос подрядных организаций, который мы провели осенью, показывает, что только 45% опрошенных прогнозируют рост выручки в 2022 году и только у 19% он будет выше уровня инфляции. При этом снизится выручка у трети опрошенных и еще у 23% она стагнирует. Поскольку рентабельность подрядных организаций в 3-4 раза ниже, чем у девелоперов, то у них нет существенного запаса финансовой прочности в условиях неплатежей и сокращения портфеля заказов. А это приводит к ухудшению качества работ из-за экономии и к возникновению эффекта домино в неплатежах по цепочке подрядчиков».
Михаил Бурмистров также заострил внимание на том, что даже с учетом в целом успешного импортозамещения основных категорий строительных материалов и оборудования качество ряда объектов многоквартирного жилья предполагает проведение дорогостоящих капитальных ремонтов. Поэтому, добавил он, ключевой задачей является справедливое распределение господдержки по всей цепочке и недопущение неплатежей подрядным организациям со стороны девелоперов и застройщиков. «Мы должны избавиться от эйфории, когда смотрим на общий объем сдачи жилья. Да, в 2022 году будут сданы рекордные сто с лишним миллионов квадратных метров, но почти 60% из них – это индивидуальное строительство, в то время как ввод многоквартирного жилья все еще существенно меньше, чем 50 миллиона квадратных метров, которые были сданы в 2015 году», — заключил спикер.
Затронули участники мероприятия и ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Об основных тенденциях и перспективах в этом сегменте на сессии рассказал директор по аренде KR Properties Максим Белецкий.
«События этого года сказались на наших планах по сдаче готовых площадей, часть из них сорвалась. Однако в этом году мы увидели и повышение спроса, он был существенно динамичней, чем в 2020 году. Например, приобретались помещения для IT-компаний в объеме от 700 кв. м до 2,5 тыс. и более крупные — для госсектора. Сейчас, на конец ноября — начало декабря, появилась новая волна спроса на коммерческую недвижимость.
Еще один тренд, который мы наблюдаем в последнее время, — запросы на полностью готовые помещения с инфраструктурой и, например, даже с мебелью. Поэтому сейчас мы перестраиваемся на новый формат подготовки объектов к сдаче в аренду. Также активно растет спрос на отдельно стоящие здания-особняки и смарт-офисы. В ближайшее время мы выведем на рынок второй наш проект смарт-офисов под брендом KR Rooms в Левшинском переулке. В последнее время стали востребованы смарт-офисы как коммерческим, так и госсектором», — отметил Максим Белецкий.
По его словам, несмотря на отток платежеспособного населения и различные турбулентности, спрос на аренду коммерческой недвижимости по-прежнему остается.
При этом качество строительства недвижимости будет улучшаться, поскольку такова мировая тенденция, уверен директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. Он отметил, что в этом году на рынке коммерческой недвижимости снижаются объемы ввода, однако в этих условиях важно сохранить качество проектов.
«Качество ни в коем случае нельзя снижать, поскольку те компании, которые находятся в поисках нового офиса, не снижают свои требования к качеству и удобству своей работы. Они видят перспективу переехать в качественное здание, которое прослужит им долгое время. К тому же, делая долгосрочные инвестиции, арендаторы хотят получить современные, удобные, функциональные помещения. Поэтому наша главная цель — строить качественно и надолго», — подчеркнул Никола Обайдин.
В целом, проблемы в сфере недвижимости есть, но они решаемы, уверены участники дискуссии. Главное, что в строительной отрасли есть запас прочности и позитивный настрой участников процесса.
Выступление Михаила Бурмистрова основано на материалах отраслевого обзора «Строительная отрасль России и стран ближнего зарубежья: жилищное, гражданское, инфраструктурное строительство». Структура обзора:
- Динамика макроэкономических показателей и показателей инвестиционной и строительной деятельности стран ЕАЭС, Узбекистана и Азербайджана. Ключевые события строительной отрасли
- Строительная отрасль России и ее основные показатели
- Главы, посвященные строительной отрасли Казахстана, Беларуси, Кыргызстана, Армении, Узбекистана, Азербайджана: объем строительных работ, инвестиции в основной капитал, ввод жилых и нежилых зданий; крупнейшие инвестиционные проекты на начальных стадиях в сфере промышленного, гражданского и инфраструктурного строительства.
Запросить демо-версию обзора.
Также насыщен полезной информацией обзор «200 Крупнейших инвестиционных проектов на ранних стадиях в жилищном строительстве РФ. Проекты 2022-2025 годов», в котором исследованы инвестиционные проекты строительства жилых объектов, планируемые к завершению в 2023-2025 годах. В обзор были включены объекты, инвестиции в строительство которых составляют не менее 1 млрд рублей. В описании каждого объекта содержится:
- указание назначения объекта;
- его местоположение;
- текущая стадия строительства;
- срок завершения работ;
- объем инвестиций;
- контактная информация всех участников строительства (заказчика, инвестора, застройщика, генерального подрядчика, проектировщика, поставщиков оборудования и других участников проекта).
Запросить демо-версию отраслевого обзора.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал #ForumDIY: строительство, материалы, торговля, чтобы следить за самыми актуальными новостями!
Получить исчерпывающие пояснения об обзорах INFOLine вы можете у наших специалистов.
+7 (812) 322-68-48, +7 (495) 772-76-40, str@allinvest.ru.
НОВЫЕ проекты: 
